par Vincent Bénard

Si le gouvernement espère vraiment faciliter l'accès au logement des ménages en leur permettant de déduire de leurs impôts leurs intérêts d'emprunts immobiliers,  c'est qu'il ne comprend rien à ce qu'il fait,  parce qu'une telle mesure  va  à l'encontre de l'objectif proclamé. Ce qui cause  principalement  la flambée actuelle des prix immobiliers,  c'est la raréfaction artificielle de l'espace foncier constructible  par des lois d'urbanisme  inadaptées.  Or,  que veut faire  le gouvernement au lieu de libérer cette offre ?  Accroître encore la demande,  déjà gonflée  par des années de baisse des taux d'intérêt.  Bien entendu  cela ne pourra qu'accentuer le phénomène  qui cause la crise,  cette hausse des prix de l'immobilier,  supérieure à celle des revenus des ménages,  qui compromet  la possibilité de se loger des détenteurs des revenus les plus faibles.   Ce projet du gouvernement ne peut donc qu'aggraver cette crise,  de sorte qu'on peut légitimement se demander si les conseillers qui ont l'oreille du nouveau président ont une pensée économique cohérente.

D'une façon générale, les libéraux que nous sommes sont favorables aux réductions d'impôts, à toute réduction d'impôts : c'est pourquoi l'Institut Turgot ne croyait  pas pouvoir  trouver une mesure  d'exemption fiscale  qui ne rencontre pas son approbation,  et la mesure annoncée constitue indiscutablement une baisse d'impôts  pour certains ménages accédant à la propriété.  Pourtant,  celle que le gouvernement vient d'annoncer  est tellement contraire  à ses objectifs proclamés,  et à ses  propres intérêts apparents,  que nous nous sentons  malgré tout obligés de le faire savoir.  

De quoi s'agit-il ?  Soi-disant  de faciliter l'accès  des Français au logement,  en allégeant  par une  exemption fiscale  la charge  du financement des emprunts immobiliers. 

Il s'agit apparemment de favoriser l'accession à la propriété, notamment  de ceux  qui se trouvent à la marge du marché du crédit, en permettant la déductibilité des intérêts d'emprunts les 5, 7 voire les 10 premières années, et pourquoi pas encore pendant toute la durée de ces situations échelonnées de plus en plus couramment sur 30 ans ?

Certes, on ne connaît pas encore les modalités précises du texte à venir. Concernera-t-il les primo-accédants ou tous les emprunteurs ?  Les intérêts seront ils déduits du revenu ou de l'impôt ? Si les intérêts à déduire sont supérieurs à l'impôt calculé hors déduction, le fisc adressera-t-il au contribuable un chèque égal à la différence ? Comment le seuil de 20 % annoncé par Eric Woerth, le ministre du budget, sera-t-il défini ? Ces questions sont d'importance et empêchent sans aucun doute les commentateurs d'aller trop loin dans leurs critiques.

Cependant,  il faut bien que la critique  compare  les effets prévisibles d'un tel projet  à sa raison d'être supposée.  Pourquoi une telle proposition ? Parce que, depuis une dizaine d'années,  les prix immobiliers  augmentent plus vite que le revenu disponible des ménages,  que le logement est de plus en plus cher,  au point que les gens qui ne trouvent pas à se loger  deviennent de plus en plus nombreux.

Nous sommes passés, en 10 ans, d'une situation ou le logement était relativement bon marché et le crédit cher, au paradigme inverse.  Cette inversion de conjonction se révèle tout à fait désastreuse pour les ménages modestes qui n'ont pas accès au crédit, faute de revenus insuffisants ou irréguliers.  Entre 1995 et 2005, les taux d'intérêts bruts ont été divisés par deux (de 8,6 à 4,3% en moyenne), ce qui correspond à une division par 3 des taux d'intérêts réels corrigés de l'inflation. Cette chute a permis un allongement de la durée des crédits qui a permis aux ménages, à mensualité égale, d'augmenter de 50 à 70% les sommes empruntées.  Hélas, ce gain de pouvoir d'achat a été intégralement « mangé » par la hausse des prix immobiliers, une hausse de 75%, corrigée du revenu des ménages, de 1997 à 2006. La solvabilisation des ménages emprunteurs permise par la baisse du coût des crédits a été compensée par la hausse des biens sur lequel s'exerce le crédit. Les chiffres établis par la FNAIM montrent que la solvabilité réelle des ménages vis à vis des achats immobiliers  est vite revenue à son niveau de 1995 quand les taux d'intérêt à long terme ont entamé leur décennie de baisse.

Le gouvernement pense résoudre ce problème  par le palliatif d'une exemption fiscale,  comme tous ceux qui croient que cette hausse des prix  serait due  à des causes auxquelles il ne peut rien.  
Or,  en cela,  il se trompe  du tout au tout :  


- et sur les causes de cette hausse des prix, à laquelle il pourrait parfaitement mettre fin,  

- et sur les effets  de son "palliatif", lequel ne peut qu'aggraver les choses.  


Si les prix de l'immobilier ont tellement augmenté  depuis douze ans,  ce n'est pas seulement parce que les changements démographiques  et la baisse des taux d'intérêt ont massivement augmenté  la demande :  c'est aussi parce que,  face  à cette demande accrue,  l'offre n'a pas suivi.

Pourquoi l'augmentation de la demande  n'a-t-elle pas  suscité  un accroissement de l'offre ?
Ce qui est normal,  c'est  que l'offre suive : lorsque les prix d'un produit montent, cela  accroît la rentabilité  des entreprises qui le fabriquent,  cela attire de nouveaux producteurs,  cela stimule cette production par tous les moyens,  et cette offre accrue atténue,  voire annule la hausse des prix - et quand les entrepreneurs ont vraiment surestimé la demande à venir,  il se peu très bien que ces prix-là se retrouvent plus bas qu'au départ :  le malheur des uns fait le bonheur des autres, comme on peut le voir  quand, comme aux Etats-Unis, crève une bulle immobilière née d'un excès de crédit.

Alors,  qu'est-ce qui a empêché  les producteurs de logements de les construire à la hauteur de la demande accrue ?  C'est l'Etat qui le leur a interdit, par ses lois qui interdisent de construire  sur la plupart des terrains.  C'est la rareté  des  terrains  à bâtir  qui est la vraie cause de cette hausse des prix,  et cette  rareté  est bien sûr totalement artificielle dans un pays  où la densité de la population est moindre que la moyenne européenne.  
Le rapport de l'institut Turgot, « Logement, crise publique, remèdes privés », établit clairement, à partir de nombreuses études internationales, que la cause de cette hausse anormale des prix  est l'excès de réglementation du sol et de la construction.
Ces lois, en empêchant les offreurs de logement de trouver la ressource foncière dont ils auraient besoin pour satisfaire l'ensemble des demandes de logement neuf,  favorisent l'explosion  des prix du foncier constructible, lequel représente aujourd'hui près des deux tiers du coût d'une maison individuelle neuve, contre moins d'un tiers il y a dix ans.   

Que doit faire  le gouvernement pour résoudre ce problème ?  Comme nous l'avons proposé  dans l'étude  de l'Institut Turgot,  libérer  l'offre de terrains à bâtir ;  mettre fin à ces lois  qui nient le Droit de propriété  en interdisant a priori de construire sans autorisation, et n'imposer des limites au Droit de construire que pour de bonnes raisons,  et "en échange d'une juste et préalable  indemnité",  pour reprendre les termes de la Déclaration des Droits de l'Homme et du Citoyen dans son article 17.  
C'est cela,  et cela seul,  qui résoudra  la crise du logement en France.

A la place,  que fait le gouvernement ?  Il se propose d'aggraver doublement les choses :  en  stimulant artificiellement la demande,  d'accroître encore l'excès de demande sur l'offre qui est  la cause de la crise ;  et en faisant monter les prix de la propriété immobilière,  d'accroître  l'injustice  causée  par sa restriction de l'offre foncière,  qui a massivement subventionné les propriétaires en place  au détriment des nouveaux  arrivants.
Et cela  à grands frais pour le budget - on évoque une enveloppe de 2 à 2,5 milliards d'euros, alors que la libération de l'espace foncier ne lui coûterait rien  et relancerait tout aussi sûrement la construction immobilière.

En outre,  il ne faut pas se laisser leurrer par les apparences immédiates :  en réalité,  l'exemption fiscale  ne profitera pas  à ceux qui en sont les bénéficiaires prétendus ;  tout l'avantage  présumé serait absorbé par la hausse des prix  immobiliers,  c'est-à-dire qu'il ne ferait  que passer dans la poche des  candidats  au logement pour se retrouver dans celle des propriétaires en place  au moment où cette politique serait devenue certaine.
C'est une loi bien connue des économistes depuis deux siècles et demi, la loi de la rente,  qui fait que les variations de la demande  finissent par se reporter sur le prix des facteurs de production les plus spécifiques,  en l'espèce  le prix des terrains  et à un moindre degré de ce qui se trouve dessus.  
C'est pour cela que les subventions à l'agriculture n'ont jamais accru la rémunération du travail agricole,  mais et se sont toujours retrouvées dans les prix des terrains,  forçant les agriculteurs à s'endetter pour s'installer,  ce qui n'a finalement profité  qu'aux propriétaires en place,  et d'autant plus qu'ils étaient plus riches.
Il n'y a donc aucune raison de penser qu'une nouvelle augmentation de la solvabilité bancaire des ménages n'induise pas une nouvelle flambée des cours de la pierre.  

En outre, si la déduction se révèle importante, le coût réel des mensualités pour le ménage emprunteur se rapprocheront, voire passeront en dessous du niveau actuel des loyers : dans de telles conditions, l'investissement locatif privé, qui n'était déjà pas au mieux de sa forme malgré les carottes fiscales (Robien, Borloo)  promises aux bailleurs, pourrait encore chuter,  au détriment de la fluidité des marchés locaux du logement, pourtant indispensable  pour permettre aux ménages de gérer correctement les mutations géographiques que les hasards de la vie leur imposent.  

En créant  à la fois les conditions d'une nouvelle hausse des prix de la pierre, et d'une baisse des rendements locatifs  qui tarira l'investissement du même nom, la déduction des intérêts immobiliers risque de rendre encore plus délicates  les conditions de logement des familles modestes.  
La mesure envisagée par le gouvernement ne peut donc qu'aggraver la crise du logement,  et  l'expose  en outre à l'accusation plausible de pénaliser les pauvres en faisant des cadeaux aux riches - en réalité, de continuer à le faire,  puisqu'en gros  c'est ce que font les lois qui raréfient artificiellement les terrains à bâtir.  Alors que la gauche dit rarement la vérité sur la redistribution politique - parce que celle-ci est purement destructrice  alors que sa clientèle électorale en vit,  voilà que le gouvernement lui donne une occasion de le critiquer de façon fondée.

Lors de son discours à la convention « logement » de l'UMP, tenue en octobre 2006, le chef de parti  Sarkozy avait timidement évoqué la nécessité de faire sauter le bouchon du foncier constructible.
Hélas, le  discours de campagne du candidat Sarkozy a totalement occulté cette proposition, et le président nouvellement élu n'accompagne pas l'annonce fiscale sur les intérêts d'emprunts par d'autres dans le domaine du logement, visant à inscrire cette mesure dans un ensemble plus cohérent.

Là encore, laissons lui un peu de temps,  mais la nomination au poste de ministre du logement de Mme Christine Boutin, qui fut l'une des pasionarias du "droit opposable au logement",  et qui ne se distingue donc guère des socialistes en matière d'idées économiques, nous laisse craindre que l'ampleur du problème foncier que connaît le pays  n'ait même pas été perçue,  sans parler d'en comprendre la raison.  

En votant le "droit opposable au logement",  l'actuelle majorité, sans doute reconduite en juin, a placé la collectivité  dans une situation extrêmement délicate. Malgré les incertitudes pesant sur l'applicabilité réelle de ce texte, nul doute qu'il va générer un surcroît d'intervention publique en vue de répondre aux difficultés ci-dessus énoncés. Et ni l'état, ni les collectivités locales ne pourront faire face aux dépenses induites.

Sauf, bien sûr, comme nous le proposons,  à faire sauter les réglementations foncières abusives qui provoquent la flambée des coûts immobiliers !
Une telle libération des sols provoquerait en peu de temps une détente d'un tiers sur le prix des logements, et ce même si la demande restait élevée. Si, par miracle, la désastreuse législation sur le droit au logement opposable et les interventions économiques de l'état sur le marché du logement, qui ne sont guère mieux inspirées,  conduisaient à faire taire les très nombreuses oppositions (propriétaires fonciers, élus locaux, bureaucraties para-agricoles, lobbies écologistes...)  à une grande loi de libération foncière, alors d'une accumulation de maux  adviendrait un bénéfice considérable.  

On peut toujours rêver un peu,  au début d'une législature...

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