L'étude de Vincent Bénard sur le logement

Or, voici que celle-ci est désormais disponible en ligne,  sous le titre Logement : crise publique, remèdes privés.  Osons la liberté !  Elle fait un apport crucial au débat,  en mettant l'accent,  que personne n'a relevé  au cours des débats récents,  sur le rôle des entraves réglementaires  dans la création d'une rareté artificielle de logements,  en particulier  en stérilisant l'espace constructible.

Il s'ensuit naturellement que la solution à la crise ne se trouve pas dans une politique  du logement plus active,  puisque cette crise, c'est justement l'intervention de l'état qui la crée et l'entretient en permanence : c'est particulièrement le cas du logement dit "social" qui,  en faisant payer des loyers  inférieurs  à ceux du marché,  entretient en permanence un excès de demandes sur les offres que l'on perçoit naturellement comme une pénurie.  Il faut  au contraire  mettre fin à cette politique d'entretien des pénuries,  comme il faut faire cesser celles qui imposent les raretés artificielles.

F. G.


Le livre de Vincent Bénard sur le logement est  disponible ici  :

"Le logement, crise publique, remèdes privés"

Les principales conclusions de l'étude en 17 points clé :

A. Les causes de la crise du logement en France

Si le logement est devenu aussi cher, c'est essentiellement à cause des réglementations de zonage mises en place dans les années 60 et aggravées depuis,
qui entravent la constructibilité du sol

1·  Il y a actuellement en France une pénurie de 1,5 millions d'habitations, qui a entraîné une augmentation des coûts du logement supérieure de 70% à celle des revenus sur ces 10 dernières années. Cette explosion des prix immobiliers pénalise lourdement les familles modestes et les classes moyennes.

2·  Cet état de pénurie a été quasi permanent depuis 1914, à des degrés divers. depuis cette époque, toutes les interventions imaginées par l'état et les collectivités pour résoudre ces pénuries les ont en fait aggravées.

3. logement social, outil majeur de l'intervention de l'état dans le domaine du logement, aggrave la ségrégation entre catégories sociales, tout en permettant à des personnes qui pourraient se loger sans aide de jouir dans la durée de rentes de situation entretenues par les épargnants et les contribuables. Il constitue en cela un incroyable gaspillage de ressources.

4·  Le secteur du logement social, en France, immobilise au moins 500 milliards d'euros qui pourraient être employés de façon plus productive. Le logement social est le « capital mort » de la société Française.

5·  Les interventions de l'état sur le secteur privé n'ont guère été mieux inspirées. Le contrôle des loyers, ainsi que la sur-protection dont jouit le locataire au détriment du propriétaire, éloignent de nombreux épargnants de l'investissement locatif.

6· Les subventions fiscales au secteur privé, par des dispositifs tels que l'investissement « Robien », renforcent le gaspillage de ressources. L'état serait mieux inspiré de moins taxer le logement, sans essayer de « l'aider ».

7· Si le logement est devenu aussi cher, c'est essentiellement à cause des réglementations de zonage mises en place dans les années 60 et aggravées depuis, qui entravent la constructibilité du sol. Ces réglementations empêchent l'offre de logement de s'adapter à la demande croissante résultant de taux d'intérêt historiquement bas. Les rares marchés mondiaux qui connaissent ce même pic de la demande, sans posséder ce type de réglementation du sol, ne connaissent pas de bulle immobilière.

8·  Les avantages supposés de ces réglementations se révèlent à l'usage discutables, leurs bénéfices sont largement inférieurs à leur coût social. Les grandes agglomérations qui ont choisi de ne pas se doter de telles réglementations ne sont en rien des repoussoirs en terme d'urbanisme, et obtiennent des résultats économiques et sociaux plutôt meilleurs que les autres.

Tout terrain doit être présumé constructible

B. Nos propositions pour sortir de cette crise
 

1· Pour vaincre la pénurie et les conséquences sociales désastreuses de la hausse actuelle des prix, nous devons changer de modèle conceptuel en matière de politique du logement.

2· Tout d'abord, une grande loi de libération de la terre est nécessaire, replaçant le propriétaire en position de principal décideur de l'affectation de son terrain. Tout terrain doit être présumé constructible. Toute servitude née d'une nécessité publique,  imposée à une propriété, doit faire l'objet d'une compensation. Une telle libération du sol provoquerait rapidement une baisse de prix des biens immobiliers d'au moins un tiers par rapport à  leur valeur actuelle.

il convient de privatiser le parc de logements HLM

3·  Afin d'en finir avec la ségrégation par le quartier et de réinjecter dans l'économie des actifs actuellement peu productifs, il convient de privatiser le parc de logements HLM en transférant la dette des OPHLM sur les locataires actuels, afin que ceux ci puissent entrer en pleine propriété de leur logement pour un coût inférieur ou égal à leur loyer.

4·  A toutes les aides actuelles, qu'elles soient destinées au secteur privé ou au secteur social, il est préférable de substituer un chèque-logement  unique, dégressif pour éviter tout effet de seuil, calculé en fonction des revenus privés de chaque foyer, et du nombre de personnes qui le composent. Les ménages allocataires seraient libres d'utiliser cette aide pour financer un loyer ou un crédit sur le marché unique privé.

Afin d'inciter les épargnants à investir dans le logement locatif, ceux-ci doivent retrouver une liberté contractuelle

5·  Afin d'inciter les épargnants à investir dans le logement locatif, ceux-ci doivent retrouver une liberté contractuelle pour fixer les loyers et plus de souplesse pour rompre un bail, que l'on soit locataire ou bailleur. Dans un contexte d'abondance foncière, les propriétaires ne pourront pas se permettre d'augmenter abusivement leurs prix, l'offre nombreuse constituant la meilleure protection du locataire contre un excès d'appétit des bailleurs.

6· Afin de permettre aux entreprises du bâtiment de répondre à la demande, il faut ouvrir largement les portes de l'immigration aux professionnels issus des nouveaux pays entrants dans la communauté européenne.

7· Dans un marché immobilier fonctionnant selon de tels principes, l'ancien jouerait envers les classes défavorisées le rôle que joue l'occasion sur le marché automobile: un moyen pour les plus modestes d'accéder aux innovations réservées aux plus fortunés quelques années auparavant.

8· Il y a urgence à modifier radicalement nos politiques du logement, sans quoi l'augmentation du nombre de foyers inévitable d'ici à 2015 condamnera un nombre croissant de ménages à l'exclusion et à des conditions de logement indignes d'une société moderne et civilisée.